Pasar perumahan yang dulu panas mendingin pada tingkat yang mengkhawatirkan, dan beberapa pembangun rumah mengatakan itu hanya akan menjadi lebih buruk pada Tahun Baru karena pesanan baru mengering.

Tingkat hipotek yang meningkat pesat telah menyebabkan pembeli rumah yang dulunya gila, bertindak di belakang mereka dan khawatir tentang potensi investasi mereka dan kesehatan ekonomi secara keseluruhan.

“Ada tebing-gantungan ini terjadi pada bulan Januari,” kata Jane Myers, CEO Thrive Homebuilders di Denver, yang merupakan salah satu pasar terpanas di tahun-tahun sebelumnya dan di seluruh pandemi virus corona.

Pembangun rumah di AS telah menjadi salah satu penerima manfaat terbesar dari ekonomi Covid. Rekor suku bunga rendah, dikombinasikan dengan meningkatnya permintaan dari konsumen yang mencari lebih banyak ruang hidup, telah menyebabkan terburu-buru perumahan tidak seperti yang dialami sebelumnya. Harga rumah telah naik lebih dari 40% hanya dalam dua tahun, dan pembangun rumah belum mampu memenuhi permintaan dengan cukup cepat. Mereka bahkan memperlambat penjualan hanya untuk mengikutinya. Semua ini sudah berakhir.

Perumahan mulai di rumah keluarga tunggal turun hampir 19% tahun-ke-tahun pada bulan September, menurut Sensus AS. Izin bangunan, indikator konstruksi masa depan, turun 17%. Grup bautIni adalah salah satu pembangun rumah terbesar di negara ini, melaporkan bahwa tingkat pembatalan melonjak dari 15% pada kuartal kedua tahun ini menjadi 24% pada kuartal ketiga.

Pembangun rumah umum yang telah melaporkan pendapatan mereka sejauh ini telah menunjukkan hasil yang sangat kuat, tapi itu karena banyak dari mereka didasarkan pada jaminan simpanan rumah yang dikontrak musim semi lalu. Itu sebelum tingkat hipotek mencapai 6% dan kemudian 7%.

Sekarang pembangun sedang mempersiapkan apa yang akan terjadi selanjutnya. Myers mengatakan neraca perusahaannya sangat kuat saat ini, berkat tumpukan rumah yang dijual dengan harga tinggi, tetapi dia memperkirakan pasar akan “jelek” pada awal tahun depan.

“Ini jelas merupakan pendaratan yang sulit untuk perumahan,” katanya. “Setiap harapan penurunan yang tenang menguap musim semi lalu, ketika menjadi jelas bahwa klien kami yang terbiasa dengan suku bunga hipotek rendah akan mogok.”

Myers telah ada selama kecelakaan perumahan baru-baru ini, yang disebabkan oleh disfungsi di pasar hipotek di mana hampir semua orang, memenuhi syarat atau tidak, bisa mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah. Ini menyebabkan masuknya perumahan secara besar-besaran, yang hampir seluruhnya bergantung pada pembelian dan penjualan spekulatif oleh investor. Perumahan keluarga tunggal turun mengejutkan 80% dari Januari 2006 sampai Maret 2009, tetapi Myers mencatat bahwa transisi telah lebih lambat daripada sekarang.

“Saya pikir kita melihat perubahan pasar yang paling mengejutkan dalam karir saya, dan saya sudah berada di tempat itu untuk sementara waktu,” katanya. “Saya belum pernah melihat penjualan yang berhenti begitu saja, yang terjadi pada kami di bulan Mei.”

Hampir enam bulan yang lalu, perumahan keluarga tunggal masih naik 10% dari tahun ke tahun. Itu sebelum suku bunga hipotek mulai naik begitu cepat. Beralih dari peningkatan tahunan 10% dalam konstruksi menjadi penurunan 19% dalam kerangka waktu itu adalah perubahan yang tajam secara historis.

Sementara penjualan rumah baru dibangun menurun, harga masih lebih tinggi dibandingkan tahun lalu. Banyak dari itu berkaitan dengan tenaga kerja dan harga material yang meningkat. Sebagian dari kekuatan harga mungkin hanya menunjukkan rumah yang dijual, khususnya rumah yang lebih mahal. Tapi itu mungkin akan segera berubah juga.

Cheryl Palmer, CEO Arizona Home Builders Taylor Morrison, yang baru saja melaporkan pendapatan yang solid untuk kuartal ketiga, mengatakan pembeli entry-level jelas berjuang. Tetapi dia juga mengakui bahwa pembeli berpenghasilan tinggi tidak lagi berbondong-bondong ke pintu.

“Ketika kita melihat mover dan pembeli gaya hidup resort, mereka pasti masih bisa membeli, tapi secara emosional, Anda harus memiliki kepercayaan diri,” kata Palmer, Jumat. Di CNBC “Uang Gila”. Bahkan dengan harga saat ini, baik FHA maupun pembeli tradisional kami memiliki banyak ruang, tetapi keterjangkauan tidak berarti mereka memiliki kepercayaan diri, mengingat semua yang terjadi dalam perekonomian saat ini. “

Palmer mengatakan kepada analis pada panggilan pendapatan perusahaan bahwa pesanan baru turun “tajam” pada bulan September, dan bahwa perlambatan itu dirasakan di berbagai titik harga, geografi dan kelompok konsumen. Akibatnya, Taylor Morrison mundur dari investasi tanah, memperlambat laju dimulainya konstruksi baru dan menawarkan insentif tambahan kepada pembeli.

Penjualan rumah yang baru dibangun turun di bawah tingkat pra-pandemi pada bulan September, dan pembatalan sekarang dua kali lipat dari tahun lalu, menurut National Association of Home Builders.

“Ini akan menjadi tahun pertama sejak 2011 untuk melihat penurunan start-up keluarga tunggal,” kata kepala ekonom NAHB Robert Dietz dalam sebuah pernyataan. “Sementara beberapa analis telah menunjukkan bahwa pasar perumahan sekarang lebih ‘seimbang’, kenyataannya adalah tingkat kepemilikan rumah akan menurun di kuartal mendatang karena suku bunga tinggi dan biaya konstruksi yang terus-menerus tinggi terus menurunkan harga rumah besar. jumlah pembeli potensial.”

Pasokan rumah yang baru dibangun tetap tinggi, tidak seperti pasar rumah yang ada, di mana listing masih langka. NAHB melaporkan bahwa seperempat pembangun sekarang memangkas harga.

Ini adalah hal besar yang tidak diketahui. Harga turun untuk rumah baru dan yang sudah ada, tetapi analis terbagi pada apakah mereka benar-benar akan menunjukkan penurunan dari tahun ke tahun, dan seberapa luas penurunan tersebut. Myers mengatakan dia baru-baru ini mendengar tentang penurunan 20% dalam harga konstruksi baru.

“Kedengarannya sangat sulit, tetapi ketika kami melihat ke belakang, karena biaya konstruksi kami naik begitu cepat, kami hanya perlu menelepon dalam waktu kurang dari setahun untuk menjadi 20% lebih rendah dari sekarang,” kata Myers. “Jadi, untuk berpikir, well, kembali ke 2020 tidak terdengar gila seperti koreksi harga 20%. Tapi saya pikir itu pasti harus terjadi jika kita ingin kembali ke kecepatan.”