Bobby Hiranandani siap mengambil alih Royal Group dari ayah miliardernya, Asok Kumar Hiranandani. Dia menyusun strategi membalik real estat untuk mendapatkan uang dengan cepat saat dia mendapatkan pengalaman memimpin beberapa proyek grup yang paling ambisius.

SGrup pertama Bobby Hiranandani sedang bersiap untuk menyelesaikan proyek termewah untuk perusahaan keluarganya, The Resor dan Spa Raffles Sentosa di Singapura. Setelah penundaan selama setahun karena gangguan rantai pasokan, kekurangan tenaga kerja di tengah pandemi Covid-19, dan pembengkakan biaya, hotel all-villa ini akan menyambut tamu pertamanya di awal tahun 2024.

Resor mewah ini adalah salah satu dari tiga proyek besar yang dipelopori oleh putra miliarder berusia 36 tahun Asok Kumar Hiranandani yang akan menguji kemampuannya untuk berhasil mengarahkan kerajaan real estat keluarganya yang luas. Desember lalu, Royal Group mengakuisisi mal ritel tua di lingkungan kelas atas di dekat Orchard Street, dan ayah dan anak itu berencana untuk membangunnya kembali bersama dengan kantor pusat perusahaan di Raffles Place, di jantung kawasan pusat bisnis Singapura.

Dengan perkiraan biaya pengembangan lebih dari S$900 juta (US$675 juta), ketiga proyek tersebut akan mengubah aset perusahaan yang mencakup enam properti hotel di Singapura dan Malaysia, ruang kantor utama di Raffles Place, termasuk gedung Royal Group 19 lantai. , Dan banyak unit ritel, perkantoran dan unit hunian di lokasi kelas atas seperti pusat perbelanjaan di Orchard Road dan kawasan pusat kota Marina Bay. Sementara beberapa rencana pembangunan kembali masih ada di papan gambar, proyek tersebut menempatkan Bobby dengan kokoh di kursi pengemudi ketika Asok, 68, secara bertahap mundur.

“Kami berbicara tentang bisnis keluarga di meja makan,” kata Bobby, co-chairman Royal Group. “Jadi bukan ilmu roket bahwa saya akan duduk suatu hari. Saya mempersiapkannya jauh sebelum saya masuk ke kantor. Dia.” [dad] Bawa aku kembali sejak aku masih kecil.”

Bobby dipersiapkan sejak lahir untuk mengambil peran ayahnya, sementara kakak perempuannya, Dimple Hiranandani Aswani, duduk di dewan direksi perusahaan dan fokus pada filantropi. Bersiap untuk menghadapi takdirnya, Bobby menjauhi universitas demi memperoleh diploma dalam pembangunan dan konstruksi real estate dari Ngee Ann Polytechnic pada tahun 2007. Tahun berikutnya, sambil menyelesaikan wajib militernya di Singapura, ia memastikan penyelesaian 202 kamar. The Park Regis Singapore di Clarke Quay, dekat Raffles Place, saat krisis keuangan global melanda.

“Banyak lokasi konstruksi ditutup, tetapi kami bergerak maju dan menyelesaikan proyek tersebut pada tahun 2009,” kenang Bobby. Properti tersebut dijual pada tahun 2010 seharga S$240 juta, membuat Royal Group mendapatkan keuntungan luar biasa sebesar S$70 juta. Tahun berikutnya, Bobby memimpin pembangunan kembali Gedung TAS—bangunan neoklasik tahun 1920-an dan situs warisan yang pernah menjadi tempat Perusahaan Telegraf Perpanjangan Timur dan Otoritas Telekomunikasi Singapura—di kawasan pusat bisnis menjadi So Sofitel Singapore yang mewah dengan 134 kamar. Properti sewaan, yang menjadi menguntungkan dalam beberapa bulan setelah dibuka pada Mei 2014, dijual tahun lalu ke Viva Land Vietnam seharga S$240 juta, meraih rekor harga S$1,8 juta per kunci kamar di Singapura, dan berganti nama menjadi Hotel Telegraph.

Kesepakatan semacam itu mencontohkan strategi bisnis duo Hiranandani untuk membeli properti bernilai tinggi, mengembangkannya dengan cepat, dan menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. “Mereka adalah investor real estat yang sangat lihai,” kata Robert Hecker, direktur pelaksana firma penasihat hotel Horwath HTL Asia Pasifik. “Mereka membeli, meningkatkan, dan menjual dengan untung. Beginilah cara mereka mendapatkan keuntungan lebih cepat.”

Pada Oktober 2019, mereka menjual Darby Park Executive Suites kepada miliarder Indonesia Bachtiar Karim’s Invictus Developments seharga S$160 juta, hanya beberapa bulan setelah membeli properti dari Sime Darby seharga S$93 juta. Sejak saat itu, Invictus telah membangun kembali properti tersebut, yang terletak di sebelah Shangri-La Singapore Hotel, menjadi The Standard dengan 143 kamar yang akan dibuka tahun ini.

Skelompok oyal didirikan Lebih dari SGD 800 juta dari penjualan setidaknya lima proyek hotel dalam dekade terakhir, pendapatan luar biasa lebih dari SGD 300 juta dan reinvestasi kas ke proyek-proyek baru. Itu membantu penatua Hiranandani meningkatkan kekayaan bersihnya menjadi $1,7 miliar dari $910 juta pada tahun 2012, ketika ia memulai debutnya dalam daftar 50 orang terkaya Singapura setelah membagi aset keluarganya dengan kakak laki-lakinya, Raj Kumar. “Kami tidak memiliki keterikatan sentimental dengan proyek kami,” jelas Asok, pimpinan Royal Group. “Kami adalah kantor keluarga. Kami perlu menyuntikkan modal baru ke dalam bisnis. Setiap lima tahun, ada rencana likuidasi untuk mendatangkan modal baru.”

Sebaliknya, Raj dan putranya, Kishen — yang memiliki kekayaan bersih gabungan sebesar $3 miliar dan menjalankan bisnis real estat bernama serupa Royal Holdings dan RB Capital keluar dari gedung perkantoran di Raffles Place serta menara lain yang mereka miliki di seluruh Singapura. Sungai — kumpulkan aset setenang InterContinental Hotel, hotel bintang lima Singapura Robertson Quay. Saudara-saudara Hiranandani tidak bekerja sama sejak putus, tetapi Asok mengatakan mereka sering bertemu saat makan siang atau makan malam. “Kami masih bersama sebagai satu keluarga tetapi menjalankan bisnis kami secara terpisah,” katanya.

“Kami perlu menyuntikkan modal baru ke dalam bisnis. Setiap lima tahun, ada rencana untuk memonetisasi aset.”

Vijay Natarajan, seorang analis di RHB Capital di Singapura, menggambarkan strategi Royal Group dalam membalik aset untuk menghasilkan pengembalian yang lebih cepat sebagai hal yang tidak biasa di Asia, di mana perusahaan serupa biasanya bermain untuk keuntungan jangka panjang. “Royal Group memiliki keahlian dalam mentransformasikan aset, sehingga strategi penambahan nilai mereka dapat terus bekerja dengan baik selama mereka dapat memahami dan mengatur waktu pasar dengan tepat dan tidak mengambil terlalu banyak pengaruh,” kata Natarajan.

Asok mengatakan Royal Group memiliki lebih sedikit utang daripada kebanyakan pengembang publik karena perusahaan membiayai sebagian besar proyeknya dengan uang tunai yang dihasilkan dari penjualan aset dan pendapatan sewa dari hotel, kantor, dan properti ritel. Perusahaan mengatakan utangnya kurang dari 25% dari total aset pada Desember 2022. Itu dibandingkan dengan rata-rata 31% untuk pengembang yang terdaftar di Singapura pada pengajuan terbaru, data yang dikumpulkannya. Forbes Asia Penawaran.

Ke depan, Asok mengharapkan pertumbuhan moderat dalam aset perusahaan yang dikelola antara 5% dan 7% per tahun. “Kami telah menempuh perjalanan jauh dan kami telah mencapainya [created] Nilai kolektif yang sangat bagus.” “Kami tidak [need to] Mengambil resiko. Kami bisa tumbuh perlahan.” Meski belum menetapkan jadwal kapan ia akan pensiun dan secara resmi menyerahkan kendali kepada putranya, Asok mengizinkan Bobby untuk memimpin proyek-proyek Royal Group, yang paling penting adalah Raffles Sentosa. Sementara pengembangan dimulai pada tahun 2019, pandemi telah mengganggu pekerjaan dan meningkatkan biaya konstruksi untuk proyek tersebut sebesar lebih dari S$200 juta dari S$180 juta.”Ketika Raffles Sentosa dibuka, itu akan menonjol,” katanya.

wdengan pasca pandemi Permintaan perjalanan meningkat, hotel berada di tempat yang baik. Kedatangan pengunjung ke Singapura melonjak hampir 20 kali lipat menjadi 6,3 juta pada tahun 2022, meningkatkan hunian hotel menjadi sekitar 79% dan tarif kamar rata-rata naik 28% menjadi S$286 per malam pada bulan Desember, level tertinggi sejak krisis keuangan. berlanjut tahun ini, dengan Badan Pariwisata Singapura memproyeksikan jumlah pengunjung menjadi lebih dari dua kali lipat menjadi 14 juta, tetapi masih di bawah puncak pra-pandemi sebesar 19 juta pada tahun 2019.

Jaringan hotel Accor di Prancis, yang menjalankan Sofitel Singapore Sentosa dari Royal Group dan juga akan menjalankan Raffles Sentosa, mengatakan bahwa tarif Raffles Sentosa akan mulai lebih dari S$1.000 per malam untuk vila terkecil. Ini mirip dengan vila-vila terdekat dari Grup Hotel Capella, yang dimiliki oleh keluarga miliarder Pontiac Land Coy. “Ini mungkin akan berhasil dengan sangat baik karena Capella telah membuktikan bahwa mereka bisa mendapatkan tarif yang bagus di sana,” kata Hecker dari Horwath HTL. Royal Group mengharapkan Raffles Sentosa, bersama dengan asetnya yang ada di Singapura dan Malaysia, untuk membantu meningkatkan pendapatan perusahaan menjadi lebih dari S$300 juta pada tahun 2025 dari S$200 juta yang diharapkan tahun ini.

Saat dia memberikan sentuhan akhir pada Raffles Sentosa, Bobby juga meletakkan dasar untuk pembangunan kembali yang diusulkan dari akuisisi terbaru grup: Ming Arcade di Cuscaden Road, di lokasi utama dekat Orchard Road. Pada bulan Desember, Royal Group membeli properti lama di dekat Orchard Road seharga S$172 juta, mengalahkan beberapa penawar besar dan mencetak rekor harga $3.125 per kaki persegi area yang dapat dibangun untuk properti komersial di Lion City.

“Ketika Anda menemukan properti yang Anda inginkan, bahkan jika Anda membeli di puncak pasar, selama Anda dapat mempertahankan asetnya, Anda harus membeli dan menungganginya.”

“Ketika Anda menemukan properti yang Anda inginkan, bahkan jika Anda membeli di puncak pasar, selama Anda dapat mempertahankan asetnya, Anda harus membeli dan menunggangi ombak, menunggangi penurunan, dan mengendarainya lagi,” kata Bobby. “Anda tidak akan pernah bisa mengatur waktu pasar.”

Membayar mahal untuk real estat utama Singapura masuk akal, kata Hecker, karena negara pulau itu dipandang sebagai tempat berlindung yang aman yang juga menawarkan peluang pertumbuhan bagi investor internasional. Negara-kota tersebut adalah satu-satunya pasar real estat utama di kawasan Asia-Pasifik yang menarik peningkatan investasi modal pada tahun 2022, dengan transaksi meningkat 53% menjadi lebih dari $14 miliar, menurut sebuah laporan yang diterbitkan pada bulan Januari oleh firma penasihat real estat JLL.

Ming Arcade adalah salah satu dari dua pusat perbelanjaan hak milik langka yang akan dijual di dekat Orchard Road pada tahun 2022. Pacific Eagle Real Estate milik miliarder Indonesia Sukanto Tanoto membeli Pusat Perbelanjaan Tanglin di dekatnya seharga S$868 juta pada Februari tahun lalu. Dibangun lebih dari 40 tahun yang lalu, kedua properti tersebut akan dihancurkan dan dibangun kembali karena pemerintah berupaya mengubah jalur perbelanjaan premium kota – di mana tidak ada bangunan komersial baru yang dibangun dalam dua dekade terakhir – menjadi tujuan wisata perkotaan yang ramah pejalan kaki. .

Bobby sangat senang dengan prospek pembangunan kembali Ming Arcade sebagai hotel butik atau kompleks perkantoran dan ritel serba guna kelas satu. Meskipun rencana belum diselesaikan, diperkirakan proyek ini akan memakan biaya hingga S$55 juta untuk dikembangkan. “Cuscaden Road memiliki kelompok pemilik yang sangat istimewa,” kata Bobby. “Pasti ada sesuatu yang benar tentang jalan ini,” tambahnya, mencatat bahwa properti tersebut bersebelahan dengan Orchard Rendezvous Hotel, yang dimiliki oleh miliarder bersaudara Robert dan Far East Organization milik Philip Ng, dengan rumah HPL dari maestro hotel Ong Beng Seng yang terletak di seberang jalan. (lihat peta di atas).

Jauh dari Raffles Sentosa dan Ming Arcade, Bobby juga mengincar apa yang bisa menjadi proyek terbesarnya: pembangunan kembali kantor pusat The Royal Group di Three Phillip Street, bersama dengan One Phillip Street yang berdekatan, yang juga dimiliki oleh perusahaan, dengan perkiraan biaya lebih dari £500. Satu juta dolar Singapura. Didesain secara pribadi oleh ayahnya, gedung markas besar yang megah ini kental dengan tradisi dan tidak pernah berubah sejak dulu Forbes Asia Dia terakhir muncul di Hiranandanis pada tahun 2014.

Meja hitam dan emas dihiasi dengan lampu gantung Italia, lukisan Belanda, dan dua patung kuda jantan seukuran aslinya, yang mewakili tanda zodiak Asok dalam kalender Cina. “Kami sangat konservatif,” kata Asok, berjalan melewati area resepsionis, yang menggantungkan potret orang tuanya, yang beremigrasi dari India pada tahun 1947. Kemudian ayahnya, Narendas, memulai bisnis kecil pakaian sutra yang digeluti oleh Asok dan Raj. real estat pada 1980-an.

Tricia Song, kepala penelitian untuk Asia Tenggara di perusahaan penasihat properti CBRE, mengatakan renovasi yang diusulkan akan tepat pada waktunya untuk Royal Group, mengingat terbatasnya pasokan gedung perkantoran baru di Singapura dan permintaan yang kuat untuk ruang kantor bahkan ketika perusahaan semakin mengadopsi pengaturan kerja hybrid. . melalui email. Sewa ruang kantor lebih dari tiga kali lipat menjadi lebih dari 1 juta kaki persegi pada tahun 2022 dibandingkan tahun sebelumnya, menurut CBRE.

Meskipun rencana masih dalam pengerjaan, Bobby mengatakan mengintegrasikan kantor pusat perusahaan dengan One Phillip Street, akan memungkinkan perusahaan untuk membangun gedung pencakar langit Grade I dengan total luas lantai lebih dari 300.000 kaki persegi, sekitar 66% lebih banyak dari saat ini. ruang di kedua bangunan digabungkan. “Kami duduk di sebidang tanah yang bagus,” kata Assoc. “Kamu punya nilai lebih.”