Robert S. Kaplan, presiden Federal Reserve Dallas, dengan cemas melihat pasar perumahan saat ia merenungkan jalan ke depan untuk kebijakan moneter. Harga rumah naik dua kali lipat tahun ini. Rumah khas di dalam dan sekitar kota yang dia sebut rumahnya dijual seharga $ 306.031 pada bulan Juni tahun ini, menurut perkiraan Zillow, turun dari $ 261.710 tahun sebelumnya.

Banyak rekan Pak Kaplan memiliki kekhawatiran yang sama. Mereka khawatir ledakan perumahan pada akhirnya akan terlihat seperti gelembung, gelembung yang mengancam stabilitas keuangan. Beberapa orang khawatir pembelian obligasi besar-besaran oleh bank sentral akan membantu meningkatkannya.

“Itu membuat saya gugup karena Anda mendapatkan gelembung perumahan awal ini, dengan laporan anekdot yang didukung oleh begitu banyak data,” James Bullard, presiden Federal Reserve St. Louis, mengatakan selama panggilan dengan wartawan Jumat. . Dia tidak berpikir hal-hal berada pada tingkat krisis, tetapi dia berpikir The Fed harus menghindari memicu situasi lebih lanjut. “Kami memiliki banyak masalah dengan gelembung perumahan di pertengahan 2000-an.”

Pembuat kebijakan tidak perlu melihat jauh untuk melihat kenaikan harga, karena biaya perumahan meningkat hampir di mana-mana. Biaya untuk membeli rumah biasa di Boise, Idaho, sekitar $469.000 pada bulan Juni, naik dari $335.000 tahun sebelumnya, berdasarkan perkiraan Zillow tentang nilai rumah lokal. Nilai rumah khas di Boone, North Carolina adalah $362.000, naik dari $269.000. Data Zillow menunjukkan bahwa harga secara nasional telah meningkat 15 persen selama setahun terakhir, sejalan dengan indeks harga rumah S&P CoreLogic Case-Shiller yang diawasi ketat, yang telah meningkat daftar 16,6 persen pada tahun sampai Mei.

Perang penawaran membuat pembeli frustrasi. Pelanggan berjuang untuk melewati persaingan yang hingar bingar. Sekitar setengah dari bankir kecil mengatakan dalam survei industri baru-baru ini bahwa keadaan pasar perumahan saat ini mewakili “resiko besar“Untuk ekonomi AS. Pembuat undang-undang dan pembuat kebijakan ekonomi sama-sama berharap semuanya akan tenang – terutama karena harga rumah yang berbusa pada akhirnya dapat meresap ke harga sewa, memperburuk keterjangkauan keluarga berpenghasilan rendah saat mereka menghadapi akhir era pandemi. hentikan penggusuran Dan dalam beberapa kasus, bulan sewa jatuh tempo.

Pakar industri mengatakan lonjakan harga rumah saat ini telah muncul dari kombinasi suku bunga rendah, permintaan yang meningkat, dan hambatan pasokan. Singkatnya, ini adalah situasi yang sangat dirasakan oleh banyak orang tanpa kebijakan tunggal untuk disalahkan dan tidak ada solusi yang mudah.

Pejabat Federal Reserve menghadapi kalkulus yang sangat sulit dalam hal perumahan.

Kebijakan mereka pasti membantu meningkatkan permintaan. Pembelian obligasi dan suku bunga Federal Reserve yang rendah membuat hipotek menjadi murah, menginspirasi orang untuk meminjam lebih banyak dan membeli lebih banyak. Tapi harga bukan satu-satunya faktor di balik hiruk-pikuk harga perumahan. Ini juga karena demografi, keinginan yang dipicu pandemi untuk ruang, dan pasokan rumah baru dan lama yang sangat terbatas untuk dijual – faktor-faktor di luar kendali bank sentral.

Jerome H. menjelaskan. Powell, Ketua Federal Reserve, selama kesaksian baru-baru ini kepada Kongres, bahwa “suku bunga adalah salah satu faktor yang mendukung permintaan, tetapi kita dapat berbuat sangat sedikit di sisi penawaran.”

Ini adalah prospek yang tidak menarik untuk menarik dukungan moneter untuk secara khusus mencoba mengendalikan perumahan, karena hal itu akan memperlambat ekonomi secara keseluruhan, sehingga menyulitkan bank sentral untuk mempromosikan pekerjaan penuh. Federal Reserve Komite Pengembangan Kebijakan memilih Pada hari Rabu untuk menjaga kebijakan diatur ke mode dukungan penuh, Powell mengatakan pada konferensi pers berikutnya bahwa ekonomi masih kekurangan target pekerjaan bank sentral.

Tapi pejabat bank sentral juga memantau stabilitas keuangan, jadi mereka mengawasi dengan kenaikan harga bunga.

Permintaan perumahan kuat pada 2018 dan 2019, tetapi Aku benar-benar lepas landas Awal tahun lalu, setelah Federal Reserve memangkas suku bunga mendekati nol dan mulai membeli utang yang didukung pemerintah untuk menenangkan pasar pada awal pandemi. Tingkat hipotek turun, dan aplikasi hipotek naik.

Itulah sebagian poin yang telah diperjuangkan Fed untuk menjaga ekonomi tetap bertahan: Pembelian rumah meningkatkan semua jenis pengeluaran, untuk mesin cuci, kerai, dan bak mandi bayi, jadi ini adalah pengungkit utama untuk mengangkat seluruh perekonomian. Mengaduknya membantu menghidupkan kembali pertumbuhan yang goyah.

Suku bunga rendah itu menghantam tepat ketika sektor perumahan memasuki zona sosial yang baik. Orang Amerika yang lahir pada tahun 1991, kelompok terbesar di negara itu berdasarkan tahun kelahiran, telah berusia 30 tahun. Dan ketika milenium – generasi tertua di negara itu – mulai mempertimbangkan untuk menukar lantai lima ini dengan rumah mereka sendiri, itu hang.

Tiba-tiba, mendapatkan lebih banyak ruang menjadi kritis. Bagi sebagian orang, beberapa putaran pemeriksaan stimulus pemerintah telah membuat pembayaran di muka tampak lebih layak. Bagi yang lain, pekerjaan jarak jauh telah membuka pintu ke pasar dan kemungkinan rumah baru.

Rina dan David Pomeroy, 36 dan 35, tinggal di sebuah kontrakan di Santa Clara, California, bersama anak-anak mereka, yang berusia 2 dan 7 tahun, ketika pandemi merebak. Membeli dengan harga California tampak seperti mimpi yang dibuat-buat dan mereka ingin tinggal dekat dengan keluarga, jadi mereka memutuskan untuk pindah ke daerah Boulder, Colorado, dekat saudara laki-laki Mr. Pomeroy.

Mereka tutup pada akhir Juli, dan pindah dalam beberapa hari. Nona Pomeroy telah dapat mengambil pekerjaannya di sebuah startup dari jarak jauh, dan Tuan Pomeroy berharap bahwa Google, majikannya, mengizinkannya pindah ke kantornya di Boulder. Pasangan itu melihat antara 20 dan 30 rumah dan membuat – dan kalah – enam tawaran sebelum akhirnya menutup kesepakatan, jauh di atas anggaran awal mereka dan $200.000 di atas harga yang diminta $995.000 untuk 5 kamar tidur baru.

Pengalaman mereka menggarisbawahi masalah besar lainnya yang menaikkan harga: “Tidak ada cukup persediaan untuk semua orang yang mencari,” kata Corey Kitsch, agen Redfin yang membantu Pomeroy menemukan rumah mereka.

Pasokan rumah di seluruh pasar properti residensial anjlok setelah kehancuran perumahan pada pertengahan 2000-an, seperti Konstruksi telah tertinggal Ini sebagian berkat peraturan zonasi yang ketat dan standar pendanaan. Kekurangan kayu, perangkat keras, dan tenaga kerja telah muncul sejak pandemi, sehingga menyulitkan perusahaan konstruksi untuk memproduksi unit dengan cukup cepat.

“Kenaikan harga yang cepat yang kami lihat memanifestasikan dirinya di Eikon 101 secara real time,” kata Chris Glenn, seorang ekonom di Zillow.

Ada tanda-tanda awal bahwa pasar mungkin akan mengendalikan dirinya. Aplikasi untuk hipotek baru telah melambat tahun ini, seperti halnya persediaan rumah yang ada naik sedikit. Banyak ekonom perumahan percaya kenaikan harga harus moderat akhir tahun ini.

Dan meskipun momen kritis di sektor perumahan AS memiliki beberapa gema menjelang krisis keuangan 2008 – pinjaman murah oleh Federal Reserve memungkinkan pembelian yang ambisius, dan Investor semakin melompat ke Pasar – perbedaannya mungkin lebih signifikan.

Pemilik rumah, seperti Pomeroys, jauh lebih mampu membeli rumah yang mereka beli daripada di tahun 2005 dan 2006. Orang-orang yang mengambil hipotek akhir-akhir ini cenderung Nilai kredit yang sangat baik, berbeda dengan era sebelumnya.

Sebagian besar masalah pada pertengahan 2000-an terletak di Wall Street, di mana bank-bank membagi paket hipotek menjadi struktur keuangan yang kompleks yang akhirnya runtuh. Bank menyimpan banyak sekuritas inovatif di neraca mereka, dan keruntuhan internal mereka menyebabkan rasa sakit yang meluas di sektor keuangan yang membuat pinjaman – dan dengan demikian ekspansi bisnis, pekerjaan, dan pengeluaran – terhenti.

Bank sekarang jauh lebih baik diatur. Tetapi ini tidak berarti bahwa tidak ada risiko stabilitas keuangan dalam periode booming saat ini.

Harga rumah yang lebih tinggi juga dapat membantu menjaga inflasi tetap tinggi. Pemerintah mengukur inflasi dengan menghitung biaya dari apa yang dikonsumsi masyarakat secara teratur – jadi pemerintah menghitung pengeluaran perumahan dalam hal sewa, bukan harga rumah.

Tetapi pasar perumahan yang meningkat terkait dengan kenaikan harga sewa: hal itu membuat orang lebih sulit untuk melompat ke dalam kepemilikan rumah, yang meningkatkan permintaan akan sewa dan menaikkan harga sewa. Ini bisa menjadi sangat penting untuk data inflasi, karena biaya perumahan yang terkait dengan sewa membuat sekitar sepertiga dari satu metrik utama.

Jadi apa yang bisa dilakukan The Fed tentang semua ini? Pejabat, termasuk Mr. Pollard, telah menyarankan bahwa mungkin masuk akal bagi The Fed untuk segera memperlambat pembelian bulanan obligasi Treasury dan sekuritas berbasis hipotek, dan dengan cepat, untuk menghindari memberi perumahan dorongan yang tidak perlu dengan menjaga hipotek sangat murah.

Perdebatan tetap ada tentang bagaimana dan kapan Fed akan secara bertahap mengurangi pembeliannya, tetapi sebagian besar ekonom memperkirakan pembelian obligasi akan melambat akhir tahun ini atau awal tahun depan. Itu seharusnya mendorong tingkat hipotek lebih tinggi dan sedikit memperlambat pasar yang sedang booming.

Tetapi biaya pinjaman cenderung tetap rendah menurut standar historis untuk tahun-tahun mendatang. Suku bunga jangka panjang telah turun bahkan ketika Federal Reserve sedang mempertimbangkan pembelian kembali obligasi, karena investor semakin suram tentang prospek pertumbuhan global. Dan The Fed tidak mungkin menaikkan suku bunganya – alat yang paling kuat – jauh dari titik terendah dalam waktu dekat.

Idealnya, para pejabat ingin melihat ekonomi kembali ke lapangan kerja penuh sebelum menaikkan harga, dan sebagian besar tidak mengharapkan saat itu tiba sampai 2023. Mereka tidak mungkin mempercepat rencana hanya untuk mendinginkan perumahan. Pejabat Federal Reserve telah menegaskan selama beberapa dekade bahwa gelembung sulit dikenali secara real time dan bahwa kebijakan moneter adalah alat yang salah untuk menghilangkannya.

Untuk saat ini, ledakan pasar perumahan lokal kemungkinan akan diserahkan kepada perangkatnya sendiri – yang berarti bahwa sementara pembeli rumah pertama kali mungkin membayar lebih, mereka juga akan memiliki waktu yang lebih mudah untuk membiayainya.

“Kami merasa sedikit lebih nyaman membayar lebih untuk rumah untuk mengamankan suku bunga yang lebih rendah,” kata Mr Pomeroy, menjelaskan bahwa mereka bisa menyerah pada fasilitas yang mereka inginkan tetapi tidak.

“Suku bunga rendah dan uang murah,” katanya. “Kenapa kamu tidak melakukan itu?”